Украина владеет землями, составляющими 5,7% территории Европы, — это 60,3 млн га. Из них почти 70% — это плодородные сельскохозяйственные угодья. Земель сельскохозяйственного назначения на Украине примерно 27 млн га, из которых 17 млн, или 62%, передано в аренду. По оценке экспертов, суммарно рынок земли в 2021-2022 годах составит до 4 млн га. На четверть это будет рынок по покупке земель фермерами и единоличниками, но в основном — гибридные операции крупных компаний, банков и объединенных территориальных громад.
Этапы запуска рынка
Рынок земли сельхозназначения будет запускаться в несколько этапов. С 1 июля 2021 года землю смогут купить только физические лица, являющиеся гражданами Украины. Максимальный размер — 100 га на человека (в первом чтении предлагалось продавать до 10 тыс. га одному покупателю).
С 1 января 2024 года наряду с физлицами землю смогут покупать также юридические лица с украинской структурой собственности, территориальные общины и государство. При этом максимальный размер покупки может составлять 10 тыс. га.
Иностранцы (физические и юридические лица) смогут приобретать землю только в случае положительного голосования на всеукраинском референдуме. Эта норма была внесена ко второму чтению закона. Когда будет проведен референдум — пока неизвестно.
Однако де-факто в стране давно действует нелегальный рынок земли. Придумано множество схем обхода моратория: меняют целевое предназначение сельхозземель; берут их в аренду на 49 лет, а потом продают корпоративные права; изымают через суд в качестве погашения фиктивных долгов собственника земельного пая и т.д. В итоге огромное количество сельхозземель находится сегодня в нелегальном использовании.
Кто пользуется землей
На Украине сформировалась уникальная триада землепользователей: личные хозяйства, фермеры, крупные агрохолдинги. В распоряжении холдингов на сегодня далеко не вся земля страны. К примеру, 100 крупнейших агрохолдингов обрабатывают только около 15% сельхозугодий страны. Поэтому агрохолдинги и заинтересованы в открытии рынка земли, так как сегодня они конкурируют с помощью размера арендной ставки с фермерами и единоличниками за право пользования землей.
Согласно рейтингу, составленному изданием Latifundist.com, крупнейшим латифундистом на Украине является компания «Кернел», которая обрабатывает земли в одиннадцати областях страны. В 2020 году земельный банк «Кернел» насчитывал 510 тыс. га, хотя еще в 2017 году в зембанке компании было 602,5 тыс. га. «Кернел» — ведущий в мире и крупнейший на Украине экспортер подсолнечного масла, ключевой поставщик сельскохозяйственной продукции из региона Черноморского бассейна на мировые рынки. Свою продукцию компания экспортирует более чем в 60 стран мира. Ежегодно «Кернел» поставляет на международные рынки около 5 млн т кукурузы, пшеницы, ячменя, сои и рапса, закупая сельхозпродукцию более чем у 5 тысяч производителей. Логистика строится на базе крупнейшей сельскохозяйственной инфраструктуры, включающей сеть элеваторов и собственные глубоководные экспортные терминалы. «Кернел» обладает крупнейшей частной сетью элеваторов, владеет маслоэкстракционными заводами. С ноября 2007 года акции компании торгуются на Варшавской фондовой бирже (WSE).
Группа UkrLandFarming — крупнейший держатель земель в 22 областях Украины. В 2019 году земельный банк UkrLandFarming сократился с 500 тыс. га до 475 тыс. га. UkrLandFarming специализируется на выращивании сельскохозяйственных культур и производстве сахара из сахарной свеклы, а также выращивает крупный рогатый скот, в первую очередь для производства говядины и молока. Кроме того, компания производит семена, кожу и занимается дистрибуцией разнообразного сельскохозяйственного сырья. В структуру холдинга входят семенные заводы, птицефабрики, фермы по выращиванию кур-несушек, селекционные хозяйства, комбикормовые заводы, завод по производству яичных продуктов, сахарные заводы. Владельцем группы является бизнесмен Олег Бахматюк.
«Мироновский хлебопродукт» (МХП) — вертикально интегрированная группа компаний, в состав которой входит более 30 предприятий в различных областях Украины. Земельный банк МХП насчитывает 370 тыс. га в семи областях Украины. «Мироновский хлебопродукт» — бесспорный лидер на украинском рынке курятины. Агрохолдинг объединяет производственные мощности всей технологической цепи производства — от выращивания и производства кормов, инкубационных яиц, выращивания крупного рогатого скота и домашней птицы до переработки и реализации готовой продукции. Около 65% акций МХП принадлежат Юрию Косюку, остальные 35% находятся в свободном обращении на основной площадке Лондонской фондовой биржи.
Далее расположилась компания «Агропросперис» (NCH) с земельным банком в 300 тыс. га. «Агропросперис» — группа компаний, которая предоставляет полный комплекс товаров и услуг для выращивания зерновых и масличных культур, финансирования их производства, а затем хранения и продажи урожаев на мировые рынки. Действует группа в 11 областях Украины. Специализация предприятий «Агропросперис»: выращивание пшеницы, рапса, кукурузы, подсолнечника, сои. Основным инвестором группы является американская транснациональная инвестиционная группа NCH Capital (Нью-Йорк, США). NCH Capital (США) — компания, которая управляет активами общей стоимостью $3,5 млрд через различные инвестиционные фонды по всему миру. Основные бенефициары — Джордж Рор и Морис Табасиник.
Агрофирма «Астарта-Киев» — вертикально интегрированный холдинг, лидер украинского сахарного рынка и один из крупнейших производителей молока в стране. Земельный банк агрофирмы насчитывает 243 тыс. га. Также важными культурами севооборота являются кукуруза, пшеница и ячмень. С 2006 года акции «Астарты» котируются на Варшавской фондовой бирже. Основатель и генеральный директор «Астарты» — Виктор Иванчик.
Сколько стоит украинская земля
Со стартом рынка 7 млн владельцев земельных участков теоретически могут продать свои наделы. Но, согласно различным социологическим опросам, сделать это сейчас намерены только 6-15% респондентов. Твердо решили продать свой пай всего 3% владельцев, свидетельствует свежее исследование Украинского института будущего. И еще 10% откладывают принятие решения до выяснения вопроса о будущей цене на землю.
Общий объем инвестиций на рынке земли в 2021-2022 годах составит порядка $2-3 млрд, которые будут вложены в основном крупными агрохолдингами, фермерами и спекулянтами, приближенными к чиновникам ОТГ. Покупки будут осуществляться как за счет привлечения кредитных ресурсов под залог земли в украинских банках, так и за рубежом — у западных пенсионных, венчурных и инвестиционных фондов.
Цена земли будет формироваться рынком — по договоренности сторон договора купли-продажи. Но для того, чтобы на начальном этапе землю не пытались скупить очень дешево, в законе прописано одно требование относительно цены — до 1 января 2030 года цена продажи земельных участков, выделенных ранее в качестве паев, не может быть меньше их нормативной денежной оценки (НДО).
Украина — большая страна, в разных ее регионах существуют разные погодно-климатические зоны, поэтому стоимость земли также будет разной. На сегодня в среднем по Украине размер нормативной денежной оценки земли составляет 27 500 грн за гектар пашни, хотя по стране цены колеблются от 20 тыс. грн до 30 тыс. грн за один га. Реальная цена будет несколько выше НДО. По грубым подсчетам, средняя цена за гектар на старте будет колебаться в пределах $1,5-2 тыс.
И в ближайшие годы справедливой цены на сельхозугодья скорее всего не будет. Во многом это связанно с ограничениями по владению землей как в отношении площадей, так и в отношении круга лиц, с бедностью жителей страны, а в особенности жителей сел, для которых порой $1,5-2 тыс. — это годовой доход, с политической нестабильностью в стране и пр.
Специалисты прогнозируют, что до 2024 года — момента выхода на рынок тяжеловесов — цены на сельхозземли существенно не изменятся. Основные пользователи не готовы массово скупать земли, поэтому рынок будет не слишком динамичным и без резких изменений.
В 2024 году конкуренция между землепользователями будет происходить не по ставкам аренды, а по цене выкупа земли у их первичных владельцев. И здесь ключевой фактор — объем и ставка привлекаемых для выкупа кредитных ресурсов. Очевидно, что в этой гонке выигрывают именно крупные агрохолдинги, которые смогут привлекать внешние займы под 5-6% под залог земли.
Покупатели
По мнению специалистов, на сегодня существует три основных категории потенциальных покупателей земли.
Первая из них — это обычные трейдеры, которые намерены сейчас купить землю, сдать на два года ее в аренду, а с наступлением 2024-го перепродать. Дополнительная маржа на продаже, по расчетам специалистов (кроме получения арендной платы за год в размере 10-15% от нормативной денежной оценки земли), — не менее 25%. Землю они рассматривают как новую альтернативу традиционным активам в виде депозитов, недвижимости и тому подобного. Появился даже новый неформальный термин — клуб частных земельных инвесторов. Вполне возможно, что эта категория покупателей сейчас наиболее платежеспособна.
Вторая категория потенциальных покупателей — мелкие и средние по масштабам бизнеса фермеры. К покупке земли их может побудить желание расширить свое производство. Но денег у фермеров крайне мало, хотя они и пытаются аккумулировать немного до открытия рынка. Сегодня фермеры признаются, что в лучшем случае они смогут выкупить около десятой части от площадей, которые сейчас арендуют. Вполне естественно, что банкиры видят в открытии и формировании «белого» рынка сельхозземель огромный потенциал для агрокредитования. Однако, хотя банки и планируют дальнейший рост кредитования фермеров, «кредитный бум» на рынке земли вряд ли случится уже в этом году.
И третья категория претендентов на землю — это представители интересов крупных агрохолдингов в лице доверенных физлиц из числа топ-менеджеров компаний, членов семьи собственников предприятий и т.п. Большинство холдингов настроены вести себя на рынке земли сдержанно, по крайней мере первые два года. Амбициозных крупных игроков, которые уже планируют, например, удвоить свой земельный банк, на Украине пока крайне мало.
Плюсы и минусы
Ожидается, что объем рынка на первом этапе, когда покупать землю смогут только физические лица, будет небольшим — около $1 млрд в год. Это немногим больше 1% от ВВП страны и катастрофически меньше желаемого уровня инвестиций в украинскую экономику. Иными словами, рынок земли со старта по стоимости будет сопоставим с экспортом разве что отходов масложировой промышленности для кормления скота (шрота и жмыха). И существенного роста объемов рынка земли следует ожидать не ранее 2024 года, когда доступ к нему получат юридические лица.
Со стартом рынка земли крестьяне-пайщики, в собственности которых находится 68% земли, получают право ею распоряжаться. Во время действия моратория собственники паев могли только сдавать их в аренду. При этом надо отметить, что 1,6 млн земельных паев принадлежат гражданам пенсионного возраста. В данный момент подавляющее большинство их живет в крайне стесненных условиях, при этом они не могут продать или заложить собственные паи, чтобы получить «живые деньги».
Украинский экономист, эксперт института Growford Алексей Кущ подчеркивает, что открытие рынка земли таит в себе массу опасностей и может привести к обезземеливанию украинских крестьян.
«Мир входит в эпоху глобального кризиса, когда цены на активы будут падать фактически до нуля. Но в то же время будет попытка скупки этих подешевевших активов, особенно таких стратегических, как земля. Поэтому в условиях глобального кризиса открывать рынок земли, тем более что через год мы войдем в самую пиковую фазу этого кризиса, абсолютно безрассудно и безответственно со стороны власти и со стороны депутатов», — написал Алексей Кущ на своей странице в соцсети Facebook.
При этом норма закона «100 га в одни руки» в условиях отсутствия эффективного контроля за концентрацией земли у фиктивных собственников не является предохранителем, таким образом лендлорды и их компании могут превратиться в конгломераты фиктивных собственников земли.
Кроме того, в законе отсутствует механизм по предотвращению обезземеливания крестьян, фермерских хозяйств. Есть возможность купить 100 га «в одни руки», но никто не дает гарантии, что это будут руки фермера. А не руки человека, у которого просто есть лишние деньги и который хочет вложить эти средства в землю.
«В данном случае украинская власть "слилась в совместном экстазе с МВФ". Потому что это как раз было то требование, которое исходило от МВФ и нынешних спонсоров власти. То есть крупных аграрных компаний, т. н. "аграрных лендлордов". Это как раз то, что объединило МВФ и крупный аграрный бизнес», — считает Алексей Кущ.
По мнению экономического аналитика Александра Рябоконя, земельная реформа на Украине осуществляется с единственной целью — шире «открыть окно» для продажи земель.
«Нет ответа на вопрос: какая социально-экономическая цель реформы? Если перераспределить землю среди крупных отечественных и, со временем, зарубежных латифундистов, то, действительно, достаточно ввести в действие закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", завершить инвентаризацию земель и упорядочить Государственный земельный кадастр. Если цель — сформировать широкую и устойчивую сеть мелких и средних фермерских хозяйств, решить вопрос безработицы на селе, то вышеозначенных действий крайне мало. Нужна серьезная и обеспеченная ресурсами государственная субсидионная программа по поддержке фермерских хозяйств, как минимум в среднесрочной перспективе: деньги, производящаяся сельхозтехника, посевной материал, удобрения, страхование, программы выкупа произведенной продукции и пр. А этого нет!» — сказал Александр Рябоконь в комментарии изданию Украина.ру.
По мнению журналиста, советника экс-премьер-министра Украины Николая Азарова Сергея Заворотнего, Соединённые Штаты Америки продолжают реализовывать схемы по получению сверхприбылей на Украине. Сейчас главная цель — приватизация государственных земель.
«В приватизации земель заинтересованы американские представители мирового финансового капитала: Чикагская товарная биржа, инвестиционная компания The Vanguard group, продовольственная компания Сargill inc., многоотраслевая транснациональная компания Monsanto», — считает Заворотный.
Но для реализации экономических целей им нужна политическая поддержка: нужен приход к власти на Украине политика, на которого есть свои рычаги влияния. По его мнению, американскому финансовому лобби нужно, чтобы Зеленского на посту президента сменил подконтрольный и управляемый политик, способный в течение следующих 5 лет решить несколько задач, одна из которых — завершить построение схемы обмена госдолга Украины на госземли.
По мнению Алексея Куща, украинская земля — это идеальный рентный бизнес. Сейчас вся эта рента оседает на руках у собственников земельных участков, они получают примерно 10-12% от нормативной оценки земли.
«А для финансовых спекулянтов даже 5-6%, как говорится, выше крыши, они согласились бы и на 3-4%. Они прекрасно понимают, что это стопроцентно надежный актив, потому что украинские земли будут обрабатываться, на них будет выращиваться урожай, и свои 3-4% в виде рентных платежей они заберут. Но отличие в том, что сейчас эта рента оседает внутри страны и не выходит за пределы экономики, а при раскрытии рынка земли по тому сценарию, который предлагает власть, Украина превратится в резервуар, из которого с помощью "рентного насоса" будут постоянно выкачивать платежи в пользу нескольких десятков крупных западных пенсионных фондов, спецфондов или инвестиционных фондов», — сказал Алексей Кущ в интервью изданию Украина.ру.
Как считает экономист, эксперт Института Growford Виктор Скаршевский, закон о земельной децентрализации, который Рада приняла 28 апреля нынешнего года, отменяет требования относительно целевого использования земель сельскохозяйственного назначения. И это позволит иностранцам скупать земли и без референдума.
«Будет происходить следующим образом: целевое использование сельхозземли будет меняться, эта земля будет продаваться иностранцу, а тот уже будет ее использовать для сельскохозяйственного назначения. И никто и ничто не помешает ему это делать — закона он этим нарушать не будет. За многими и многими словами спрятана одна из ключевых целей этого законопроекта — легально дать доступ иностранцам владеть землей сельхозназначения».
